不動産を売却する上で、そのまんまの金額が流れてこないなんてこともあります。
今回は、簡単に、売却した時にかかるであろう税金と、その上での控除について解説していきます。
正直なところ、売ればあらかた入ってくるでしょ。
なんて思う人もいると思いますが、どれくらい売却金額が減ってくるのか、ある程度予想が建てられていた方が賢明です。
少し大変かもしれませんが、なるべく簡単にわかりやすく解説していきたいと思います。
この記事でわかること
・不動産売却とは？
・不動産売却に関わる税金
・不動産売却での控除
この3点をなるべくわかりやすく且つ丁寧に解説していきます。
こんにちは。
現役不動産宅建士のなかもとです。
勉強という観点では難しく感じるかもしれませんが、軽い雑誌感覚で読んでいけるように解説していきます。
10分以内で読んでいけるように取組させてもらいます。
不動産売却とは？
不動産売却とはその名の通り、家族名義や自分名義で登記されている物件を売ることです。
例えば、今住んでいるお家や所持しているマンション、ビル、アパート、など自分や家族が固定資産税を払っている場所を売ることになります。
ここで知っておくべき内容
・登記
・固定資産税
登記って？
登記について簡単に解説します。
別記事が待てない方などは、詳しい解説はこちらの所有権移転登記について調べてみてください。
固定資産税って？
固定資産税とは、平たく言えば、住んでいる場所を持っているのなら国に払いましょう税です。
家や土地など所持している方は一度は払ったことがあるはずです。
基本的な支払いは年に4回にかけて支払っていきます。
その支払いに付随して払っているのが、都市計画税です。
これは市街化区域などに住んでいる方などには、付随している税になります。
譲渡所得税
売却に関わる税金です。
譲渡所得税の譲渡とは誰かにあげるという意味ではありません。
ゆずりわたすと書いて、うりかいするという意味です。
これも国に関わる税金です。
売った時に追加で支払う可能性がある税金です。
例えば、不動産「お家など」を買った時が、5000万円だと仮定します。
5000万円をかけて不動産を手に入れます。
ですがあなたはこの不動産を手放す時が訪れます。
それが、売る時です。
では、この5000万円で買った不動産「お家など」を売る時が6000万円で売れるとします。
その時、買った時と売った時の差が1000万円あります。
この1000万円はあなたの利益になりますよね？
その1000万円に対して譲渡取得税が関わってくるのです。
譲渡所得税について詳しく知りたいという方は、こちらの記事で詳しい解説がされています。
ここで知っておくべき内容
・譲渡所得税にかかるべき税率は？
・買った時と売る時の期間でどうなる？
・控除がここに入るときの例外もある？
譲渡所得税にかかるべき税率は？
譲渡所得税は主に二つの指標で税率が変わってきます。
その二つあるというのは年数です。
簡単な内容を話していきます。
分かりやすくお家で仮定していきます。
お家を買ってから売るときまでの所有期間が5年あるかないかで税金のかかる金額が変わっていきます。
要するに5年以内に売ったんだったら税金を増やすよ。
5年以上なら安くしてあげるよの二つです。
詳しい説明は、別記事にて解説します。
買った時と売る時の期間でどうなる？
上記の内容と被っていますが期間5年が重要な境目です。
この区切りはいつなの？となりますから少し説明します。
例えば、2023年の10月13日が購入日になるとします。
その5年後2028年の10月13日に売った場合、5年越えとはなりません。
要するに安くはならないということになります。
控除がここに入る時の例外はある？
長くなりましたので、最初の話から簡単に説明します。
・不動産を売却する場合には売却金額をそのままもらえるのか
・売却に関わる税金の種類
・利益には譲渡所得税が付いてくる
ここまでお話してきました。
ここの利益が出た場合に控除が入る場合はあります。
先のお話で出てきた利益1000万に税金が付いてくるのを0にする控除はあります。
ここでは3000万円特別控除について簡単に解説していきます。
3000万円特別控除とは？
まず内容としては、ここでの話として1000万円が利益として出た部分を0にしてくれる控除です。
この利益額が3000万円以上だった場合には、別途税金が発生します。
注意点としては、0になったから申請しなくてもいいよねは絶対に避けてください。
申請をして、0になったんだと熟知してください。
そして注意点として、その他の特例を3年以前に使用していた場合、適用できないことがあることにも気をつけましょう。
この控除は居住用「住んでいる」不動産にのみ適用します。
居住用と判断される基準は実際の基準で判断されます。
例外として病気で入院している場合で、治って戻ってくる場合は認められます。
住んでいる実態がちゃんとあるかどうかで判断基準が変わってきます。
ちなみに控除とは金額を引ける意味です。
この控除の特徴は所有期間を問わず適用できる点にあります。
絶対に知っておいた方がいい控除なので利用しない手はないです。
申請してくれる場合は大いにありますが、ご自身で確認することを理解しておきましょう。
3000万円特別控除についての記事は、また別で解説します。
詳しい内容は、国のエビデンスを参照ください。
住民税
不動産売却において、売却した次の年に住民税が上がることがあります。
その理由は売却した後に、利益が発生した場合に上がります。
これは上記で説明した譲渡所得に関係があるのです。
控除で収まった場合は、発生しないのですが、控除自体がない場合は、発生します。
これは、利益をもらって所得額が上がってしまうから、、
所得が上がると単純に税金は上がります。
ここを気をつけないと次の年に痛いしっぺ返しが来てしまいます。
不動産売却で利益が出た場合
不動産の売った金額−「不動産の取得費＋譲渡費用」＝譲渡所得
控除がない場合、この結果で利益が発生すると税金が課税されます。
・不動産の売った金額
・不動産の取得費
・譲渡費用
不動産の売った金額
そのまんま取引した金額です。
この金額で売った金額のことを指します。
不動産の取得費
ややこしいので簡単に説明します。
取得費＝買った金額ではありません。
それにはまず土地と建物で内容が異なってくるからです。
土地の場合は買った金額です。
建物の場合には減価償却費が課せられます。
それはなんで？
分かりやすく説明すると、土地は年数が経っても価値自体は変動しますが、なくなることはありません。
建物は劣化していくので価値が単純に減少していきます。
より分かりやすく説明すると、時間が経ってもなくなる物なのか、なくならないものなのかで判別されています。
なので建物の場合には、実際に当時に購入した価格−減価償却費が引かれより価値が減少することになります。
譲渡費用
売却時には仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、不動産を売却した際に、その間を取り持ってくれた不動産会社に支払う金額です。
そういった経費にあたるものが譲渡費用となります。
なにも知らずに売るのはやめましょう
今回は不動産の売却に付いてなるべく分かりやすく解説してきました。
なにも知らずに売り飛ばすとどこかで痛い目にあいます。
それは不動産というのは、人生を左右させる宝物だからです。
控除などで、相殺されたとしても、必ず申請をしましょう。
利益だけ、はみ出た場合は税金を気をつけましょう。
時差があったりするので、資金をすぐ使わないように心がけてください。
より良い売却を計画して、検討していきましょう。
不動産仲介実績37年連続No.1の三井のリハウスについても書いております。
信頼ができる不動産売却、安心した売却を視野に入れ、慎重に物事を判断していきましょう。